La ley obliga al propietario de la vivienda a proporcionar servicios adecuados y a mantener en buenas condiciones el edificio y el apartamento donde usted vive. Si el propietario no le proporciona servicios esenciales, tales como calefacción, agua caliente o servicios de fumigación y exterminio, y/o no realiza reparaciones tales como llaves del agua que gotean, tomas de corriente defectuosas o pintura y yeso que se desprenden de la pared, usted puede demandar al propietario ante la Sección de la Vivienda del Tribunal Civil. Estas faltas de servicios y/o reparaciones se denominan infracciones del código.

Si antes de interponer una demanda, ha llamado al Departamento de Desarrollo y Conservación de Viviendas (HPD) al (212) 960-4800 para dar parte del problema, lleve al tribunal copias de los avisos del HPD que haya recibido. Si ha llamado al propietario o le ha enviado una carta por correo certificado referente a los servicios o reparaciones necesarios, mantenga un registro de estas llamadas y copia de la correspondencia. Si la queja presentada está relacionada con la calefacción, mantenga un registro de calefacción, es decir, una lista de los días y las horas en los que el apartamento estuvo sin calefacción, y anote asimismoasimismo la temperatura en el interior y en el exterior del apartamento durante dichos períodos.

El tribunal puede ordenar al propietario de la vivienda proporcionar servicios y realizar reparaciones como resultado de una demanda interpuesta por el inquilino, la cual se denomina una HP action (demanda ante la Sección de la Vivienda). Los inquilinos pueden interponer este tipo de demandas a título personal o colectivo. Cómo Se Interpone Una Demanda

Usted puede iniciar una demanda ante la Sección de la Vivienda en el Tribunal de la Vivienda del distrito donde vive (al dorso de esta hoja informativa figuran las direcciones de los Tribunales de la Vivienda). Cuando acuda al tribunal, lleve con usted los siguientes documentos: una copia de su contrato de arrendamiento y/o la dirección del propietario, una lista de las reparaciones y servicios necesarios, y un giro postal por valor de $35.00

(para el costo de tramitación de la demanda). Se le podria eximir del pago de estos honorarios si no los puede pagar, y puede demostrar que sus ingresos son limitados (justificante de asistencia pública, Seguro Social, SSI, SSD, desempleo, etc.).

Diríjase a la secretaría del tribunal e informe al personal que desea interponer una demanda ante la Sección de la Vivienda. Es posible que le envíen a una ventanilla o sala específica para recibir allí los formularios necesarios para la demanda. En el formulario titulado “Request for Inspection” (Solicitud de inspección), enumere todos los problemas que tenga su apartamento o edificio. También tendrá que firmar un formulario titulado “Verified Petition” (Petición verificada) delante del secretario, quien verificará su firma. Si solicita la exencion del costo de tramitación de la demanda, informe al personal de la secretaría que desea presentar un “Waiver of fees” (Suspensión del costo de tramitación), e indique en el formulario correspondiente su situación económica.

Una vez llenos los formularios, el secretario se quedara con ellos y le indicara a usted qu se presente ante el juez quien firmara dichos formularios. Estos documentos firmados por el juez se denominan “Order to Show Cause” (Orden para mostrar causa) y en ellos constará la fecha en la que habrá de regresar al tribunal.

Entrega De Los Documentos Judiciales
Recibirá varias copias de la orden para mostrar causa con instrucciones para su entrega al propietario de la vivienda. Deberá hacer entrega de una copia al propietario y otra al Departamento de Desarrollo y Conservación de Viviendas (HPD) de la ciudad de Nueva York. En los documentos constará el método de entrega que usted debe emplear. Siga las instrucciones al pie de la letra y conserve un comprobante de que siguió las instrucciones.

Cómo prepararse para su comparecencia en el tribunal
Reúna pruebas y documentos en los que se demuestre que el propietario no ha prestado los servicios necesarios o que no ha realizado las reparaciones. Figuran a continuación varios ejemplos

• una relación por escrito de los problemas del edificio y/o apartamento, en la que se indiquen las medidas que haya tomado para resolver los problemas
• una lista de las fechas y horas de las llamadas telefónicas al propietario, o de las conversaciones sostenidos con el encargado de la vivienda para resolver los problemas.
• copias de cartas que haya escrito al propietario para informarle de los problemas/recibos de correo certificado
• fotografías de las condiciones en su apartamento o edificio
• copia del informe de inspección del HPD
• el registro de calefacción

Si un grupo de inquilinos de su edificio ha iniciado una demanda ante la Sección de la Vivienda, es importante que se reúnan antes de la fecha de comparecencia en el tribunal para acordar un plan de acción y examinar las pruebas. Quizás sea conveniente seleccionar de antemano los inquilinos que prestaran declaración.

Su comparecencia en el tribunal
Acuda al tribunal en la fecha indicada en la orden para mostrar causa. Lleve las fotografías, registros escritos de sus quejas, cartas y documentos del tribunal. En la orden para mostrar causa se indicará a qué sala deberá dirigirse para su demanda. Procure llegar antes de la hora fijada. Asegúrese de estar presente a las 9:30 de la mañana EN PUNTO. Aunque quizás tenga que esperar hasta que llamen su caso, si llega tarde podrían desestimar la demanda, en cuyo caso usted se vería obligado a comenzar de nuevo el proceso.

En la sala del tribunal puede que haya muchas personas; entre ellas, el juez, el abogado de la sala, el propietario de la vivienda, el abogado de éste, el funcionario judicial, así como otros inquilinos y propietarios. Es posible que esté también presente un abogado de la Unidad de Litigación del Departamento de Desarrollo y Conservación de Viviendas (HPD). La misión del abogado del HPD es representar a las autoridades municipales para asegurarse de que se cumplan los reglamentos de la vivienda. A menos que haya contratado a un abogado, usted será la única persona que defenderá su caso. Por regla general, en demandas ante el Tribunal de la Vivienda no se facilitan abogados a las partes litigantes.

Pregunte al asistente legal del juez si se ha asignado a su caso un abogado del HPD. De ser así, éste quizás desee hablar con usted. Hable con el abogado del HPD acerca de las condiciones en su apartamento o edificio, y muéstrele sus pruebas. El abogado del HPD podría ayudarle a obtener una copia del informe de la inspección solicitada por usted cuando interpuso la demanda ante la Sección de la Vivienda. El abogado del HPD podría también ayudarle a redactar una “stipulation” (estipulación). Asegúrese de obtener el nombre y número de teléfono del abogado del HPD antes de salir de la sala. Esta informacion es importante en caso de que tenga que hacer contacto con el departamento HPD mas adelante, sobretodo, si el propietario de la vivienda no realiza las reparaciones.

Estipulaciones
Es posible que el juez o el abogado de la sala le recomienden llegar a un acuerdo negociado con el propietario. El propietario podría estar de acuerdo en realizar las reparaciones o podría solicitar más tiempo al juez. Si usted y el propietario llegan a un acuerdo, se redactará una estipulación. En ella se incluirán todos los términos acordados. Por ejemplo, deberán indicarse las fechas en las que usted permitirá al propietario y/o su representante tener acceso al apartamento, así como las fechas en las que los servicios o reparaciones deben estar terminados. Todas las partes litigantes deberán firmar la estipulación.

Una vez presentada la estipulación ante el juez, espere hasta recibir una copia. El juez examinará la estipulación, la firmará y hará entrega de ella al secretario para que éste reparta copias. Conserve la copia del acuerdo, de modo que pueda regresar al tribunal en caso de que el propietario no cumpla los términos del acuerdo.

Soluciones alternativas a las estipulaciones
Aunque el propietario no comparezca ante el tribunal, el juez podrá ordenar que se corrijan las infracciones del código (reparaciones) o que se restablezcan los servicios. Si el propietario comparece y no pueden llegar a una solución negociada, usted tiene el derecho de solicitar una audiencia ante el juez para exponer su versión del caso. Explique ante al juez los problemas que tiene su apartamento o edificio. Muéstrele las fotografías, los registros escritos de las quejas, cartas y demás pruebas y pídale que examine el informe de inspección del HPD.

El juez tiene a su disposición en su computadora el historial de las infracciones del código presentadas en relación con su apartamento o edificio. Si usted solicitó una inspección el día que interpuso la demanda, este informe deberá constar en el expediente del tribunal. Después de escuchar su declaración y de examinar las pruebas presentadas, el juez puede emitir una orden judicial para que se realicen las reparaciones o se restablezcan los servicios.

Si el juez emite una orden, asegúrese de obtener el número índice del caso antes de salir de la sala. El original de la orden quedará archivado, aunque quizas no pueda obtener una copia ese mismo día. No obstante, podrá dirigirse al tribunal, o al abogado del HPD, y solicitar una copia cuando esté lista. Es importante saber el número índice, sobre todo si el propietario no realiza las reparaciones en el tiempo convenido y usted tiene que regresar al tribunal. Asimismo, es posible que usted tenga que probar que hizo entrega al propietario de una copia de la orden, de la manera apropriada.

Importante: En la estipulación o en la orden del juez deberá incluirse una lista de las reparaciones necesarias, así como la fecha en que deben estar terminadas. Es aconsejable incluir una lista de las fechas y horas en las que usted estará disponible para permitir el acceso del propietario a su apartamento para realizar las reparaciones. De esta manera se evitarán problemas más adelante, en caso de que el propietario afirme que usted no estaba en casa cuando envió a alguien a realizar el trabajo.

Después de su comparecencia en el tribunal
Si el propietario inicia las reparaciones, anote la fecha en que se completen y tome nota del trabajo que queda por hacer. Asegúrese de que haya alguien en el apartamento los días en los que haya acordado permitir el acceso del propietario. Si el propietario solicita acceso para realizar las reparaciones en el apartamento y no se presenta, anote dichas fechas y los intentos realizados por usted para acordar otra fecha.

Si el propietario no termina las reparaciones en el plazo indicado en la orden, usted tendrá que regresar al tribunal. El secretario le facilitará una “Restoration Order” (Orden de reposición) con el fin de imponer sanciones civiles. Esto significa que el propietario puede ser multado.

Importante: La tramitación de casos de desacato puede resultar complicada para quienes no son abogados. Debe estar preparado para una dura batalla. Los propietarios raramente son encarcelados. Si reciben multas, las cantidades de las multas suelen ser pequeñas. Varios factores podrán fortalecer su caso: a) mantenga registros claros; b) permanezca en contacto directo con el abogado y los inspectores del HPD; y c) organice a otros inquilinos del edificio para interponer una demanda colectiva.

Esta hoja informativa ha sido preparada y redactada por The City-Wide Task Force on Housing Court, Inc., coalición sin fines de lucro compuesta por entidades defensoras de la vivienda y por proveedores de servicios legales. Esta informacion no debe considerarse aseoramiento legal.

DIRECCIONES IMPORTANTESM Las Secciones de la Vivienda del Tribunal Civil están situadas en:

Manhattan
111 Centre Street
New York, NY, 10013

Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn NY, 11201

Bronx
1118 Grand Concourse at 166th Street
Bronx, NY 10451

Queens
89-17 Sutphin Blvd.
Jamaica, NY 11435

Harlem Court
170 East 121st Street
New York, NY 10035

Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10310

SERVICIOS DE ASISTENCIA
The City-Wide Task Force on Housing Court, Inc. tiene instaladas mesas de información en cada uno de los Tribunales de la Vivienda de Bronx, Brooklyn, Manhattan y Queens, de lunes a viernes, de las 9:00 de la mañana a las 12:00 del mediodía. En Staten Island la mesa de información funciona los miércoles y jueves, de las 9 de la mañana a las 12 del mediodía. La información es gratuita y se facilita a todos los litigantes que no tengan representación legal. Se proporcionan referencias a grupos de vecindarios, proveedores de servicios legales y otros servicios de prevención de desalojos. Todas los dias, de 9:00 am a 5:00 pm, podrá obtener respuestas a preguntas breves llamando al (212) 962-4795.

The Metropolitan Council on Housing, Inc. es una organización que cuenta con miembros en toda la ciudad y que presta ayuda a dichos miembros, así como a inquilinos, facilitando información sobre asuntos relacionados con la vivienda, incluida la defensa en procedimientos de desalojo. La línea telefónica directa del Concejo Metropolitano está a su disposición los lunes, miércoles y viernes, de 1:30 a 5:00 de la tarde, llamando al (212) 693-0550.

SERVICIOS LEGALES
Si es usted una persona de bajos ingresos, quizás reúna los requisitos necesarios para obtener servicios legales gratuitos (abogado gratis). Para obtener la dirección de la oficina que presta servicio a su vecindario, diríjase a:

The Legal Aid Society
(212) 577-3300

Legal Services of New York City
(212) 431-7200

Si necesita que le recomienden a un abogado y no reúne los requisitos necesarios para obtener servicios legales gratuitos, diríjase a:

The Bar Association of the City of New York
(212) 626-7373

La Línea informativa del Tribunal Civil ofrece información grabada sobre el Tribunal de la Vivienda en inglés y español, las 24 horas del día, llamando al (212) 791-6000. Si se ha iniciado un proceso de desalojo en contra de usted por falta de pago de alquiler, quizás pueda recibir ayuda económica de emergencia de la Human Resources Administration (HRA). Todos los Tribunales de la Vivienda de cada uno de los distritos cuentan con un coordinador de la HRA. Todos los tribunales de la vivienda cuentan con un asesor del Tribunal de la Vivienda (abogado pro-se) que ayuda a las personas que no tienen abogado. El personal de la secretaría podrá enviarlo al asesor del Tribunal de la Vivienda. Asimismo, los tribunales del Bronx, Brooklyn, Queens y Manhattan cuentan con centros de recursos a su disposición.